Locataire en place, dossier sensible, décote à limiter : nous structurons la vente de votre bien occupé avec des acquéreurs qui valorisent un bail en cours. Sans congé. Sans informer votre locataire.
Réponse sous 48h · 100 % confidentiel · Sans engagement
Un bien occupé se vend différemment. Il se présente différemment. Il se négocie différemment. La grande majorité des agents n'y sont pas formés — ou refusent ces dossiers. S&T ne fait que ça.
Nous travaillons avec des acquéreurs qui achètent occupé par choix : ils valorisent un bail en cours, un loyer à jour, un rendement existant. Cela limite mécaniquement la décote forcée par l'urgence de libérer le bien.
Votre locataire n'a pas besoin d'être informé jusqu'au compromis. Pas de visites intrusives, pas de relation dégradée, pas de risque d'impayés ou de vacance préventive.
Bail loi 89 ou 48, droit de préemption du locataire, congé pour vente, encadrement des loyers, IRL, DPE : chaque subtilité est traitée, par écrit, en amont.
Estimation argumentée, mise en marché ciblée, négociation et signature : une feuille de route claire, des délais tenus, zéro improvisation.
Analyse du bail en cours, du loyer, du DPE, de la fiscalité du vendeur. Estimation argumentée intégrant le rendement net pour l'acquéreur — pas une simple grille au m².
Sous 48hPrésentation auprès d'acquéreurs habitués aux biens loués. Mise en marché confidentielle dans un premier temps, puis sur les canaux pertinents si nécessaire. Toujours dans le respect de la discrétion convenue.
7 à 21 joursVérification de la solvabilité de l'acquéreur, structuration de l'offre, gestion du droit de préemption, rédaction du compromis avec un notaire spécialisé.
2 à 4 semainesActe authentique chez le notaire. Vous touchez le prix de vente sans avoir interrompu les loyers. Le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur, sans rupture.
2 à 3 mois après le compromis« Selon la stratégie retenue et le cadre juridique applicable, la vente peut souvent être organisée avec une grande discrétion, sans perturber inutilement la relation avec le locataire. »
Aucune visite chez votre locataire sans accord. Aucune annonce publique nominative. Aucune divulgation des conditions. La discrétion n'est pas une option — c'est notre règle.
Problème : locataire en place depuis 3 ans, loyer sous marché, propriétaire craignant une forte décote. Stratégie : présentation à des investisseurs valorisant la stabilité locative. Résultat : acquéreur trouvé en 19 jours. Aucune visite, aucune information transmise au locataire avant signature.
Rendement brut supérieur à 5%. Vente structurée en marché privé, sans diffusion publique.
Problème : bail antérieur à 1989 (loi 48), loyer très sous marché. Deux agences avaient refusé. Stratégie : ciblage d'un marchand de biens expérimenté, analyse de la valeur en nue-propriété. Résultat : vente signée sans blocage, décote contenue à −15 %.
Bail récent, jardin, garage. Vente sans congé, locataire informé après signature.
Problème : trois co-indivisaires en désaccord sur le prix, succession récente, locataire en place. Stratégie : coordination avec le notaire, accord unanime négocié avant la mise en marché, acquéreur solvable pré-qualifié. Résultat : compromis signé en 9 semaines, décote de −5 %.
Arbitrage en sortie de dispositif Pinel. Repreneur LMNP trouvé en moins d'un mois, transmission directe du bail.
Dossiers anonymisés. Loyers, montants et délais réels. Références complètes communiquées sur demande aux propriétaires sérieusement intéressés par notre accompagnement.
Studio, T2, T3 sous bail loi 89. Avec ou sans encadrement des loyers. Paris, Île-de-France, métropoles régionales.
Étudier ce cas →Maison individuelle, mitoyenne, avec jardin ou dépendances. Bail d'habitation ou bail meublé.
Recevoir un avis →Bail récent ou bail ancien. Avec préavis donné ou en cours. Le bail est transmis à l'acquéreur.
Évaluer la décote →Pinel, Duflot, LMNP, Denormandie. Arbitrer un bien dont le dispositif arrive à terme ou non.
Étudier mon dossier →Indivision, succession, démembrement. Nous coordonnons avec votre notaire et les co-indivisaires.
Parler à un spécialiste →Bail loi 48, locataire âgé, loyers impayés, contentieux en cours : nous évaluons et structurons.
Étudier ce cas →« J'ai longtemps repoussé la vente par peur de la décote. Au final, vendu en deux mois, à 6% sous le marché libre. C'est imbattable pour un bien occupé. »
« Mon locataire n'a été informé qu'à la signature du compromis. C'était ma condition absolue. Tenue à 100%. »
« Bail loi 48 sur un appartement hérité. Tous les agents avaient renoncé. Dossier étudié, acquéreur trouvé en six semaines. »
Témoignages anonymisés à la demande des vendeurs · Références complètes communiquées sur demande.
Président & fondateur — S&T
La vente d'un bien occupé n'est pas une vente immobilière standard. Elle demande une lecture du bail, du locataire, du rendement, de la fiscalité et du contexte juridique avant même de parler de prix. C'est ce que fait Olivier Toset sur chaque dossier.
Olivier pilote lui-même l'étude, la mise en marché et la négociation. Aucun dossier n'est délégué à un commercial. C'est la raison pour laquelle nous sommes sélectifs : nous n'acceptons que les dossiers que nous pouvons traiter avec sérieux.
Réponse sous 48h · Confidentiel · Sans engagement
Oui. C'est même la voie privilégiée pour vendre vite et sans tension juridique. La vente occupée transmet le bail à l'acquéreur, qui devient le nouveau bailleur. Le locataire reste en place aux mêmes conditions. Aucun congé n'est nécessaire.
Sur le marché généraliste, la décote constatée va de −15% à −25% selon la durée résiduelle du bail, le niveau du loyer vs marché et la qualité du locataire. Avec un acquéreur orienté rendement locatif, elle se réduit à −5 à −10%, parfois proche de zéro si le rendement est attractif.
Le droit de préemption du locataire ne s'applique qu'en cas de congé pour vente (vente libre du bien après son départ). En vente occupée — c'est-à-dire avec bail transmis à l'acquéreur — il n'existe pas. C'est l'un des grands avantages de cette voie.
Légalement, non. Le locataire doit être informé après la signature de l'acte authentique, par notification du nouveau bailleur. Avant le compromis, aucune obligation d'information, aucune visite imposée. Nous protégeons cette discrétion par contrat.
De notre expérience : 3 à 4 mois entre la signature du mandat et l'acte authentique, dont environ 6 à 8 semaines pour trouver l'acquéreur. Les biens à fort rendement partent souvent en 2 à 3 semaines.
Quasi-exclusivement des investisseurs : investisseurs particuliers cherchant un placement clé en main, SCI patrimoniales, acquéreurs orientés rendement locatif. Ce profil d'acheteur valorise un bail en cours plutôt que de le subir.
Cas que nous traitons régulièrement. Selon l'avancement de la procédure (commandement de payer, assignation, jugement), nous structurons la vente avec une décote ajustée et orientons vers un acquéreur expérimenté en gestion contentieuse. Parfois, c'est même cet acheteur qui assainit la situation.
Pour une première étude : l'adresse, la surface, le montant du loyer actuel, la date de signature du bail, le type de bail (loi 89, loi 48, meublé, mobilité). Tout le reste se complète après le premier échange.
Réponse argumentée sous 48h, par un spécialiste. Aucun engagement, aucune visite imposée, aucun contact avec votre locataire.